Итоги форума PROESTATE

В Москве завершил работу IX Международный инвестиционный форум PROESTATE. Портал ПРОГНОЗ ТВ выступил одним из информационных партнеров мероприятия. О том, какие перспективы ожидают рынок недвижимости, стоит ли ждать повышения спроса на недвижимость, что будет с сегментом коммерческой недвижимости в наступающем 2016 году – в нашем материале.

Организаторами форума PROESTATE выступили Ассоциация инвесторов Москвы, Academy of Real Estate, НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов». Форум проводился при поддержке Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Правительства Москвы, Москомстройинвеста, Торгово-промышленной палаты РФ. Итоги мероприятия оптимистичны: Минстрой намерен до конца года убрать около 40 согласований из исчерпывающего перечня административных процедур, обозначена активная работа по актуализации государственных стандартов, сводов норм и правил совместно с Минпромторгом. Кроме того, министерство объявило о внесении изменений в закон О государственно-частном партнерстве, которые предполагают возможность передачи в концессию муниципальных унитарных предприятий.

Прозвучали и планы по развитию ипотеки на вторичном рынке и вовлечению в оборот земельных участков. Официальный прогноз по выдаче ипотеки в 2015 году - 1,2-1,3 трлн рублей, что превышает озвученный ранее показатель. Также было анонсировано развитие механизмов кредитования застройщиков, обозначены намерения по сотрудничеству с банками, на которые приходится 80% ипотечного рынка — ВТБ и Сбербанком.

Фишки и инфраструктура – двигатели сегодняшнего спроса

Участники форума обсудили важный вопрос – что же сегодня формирует спрос на объекты недвижимости? По мнению Виталия Разуваева, коммерческого директора «Сити-XXI век», у офисной недвижимости и у жилой разные драйверы. «Скажем, для жилья комфорт-класса, в котором работает «Сити XXI век» и большинство компаний на рынке, предложение серьезно превышает спрос. При условиях равной цены покупатель обращает внимание уже на фишки – что компания может предложить интересного. Сейчас основная доля покупателей – не инвесторы, а те, кто ищет жилье для себя».

Любовь Цветкова, председатель Правления Ассоциации инвесторов Москвы, замечает, что с рынка ушел инвестор на начальной стадии. «Для нас, девелоперов, это плохо. Но при этом инвестор, который не хочет жить в нашем доме, найдет все огрехи. А тот клиент, который является конечным покупателем, жителем этого объекта недвижимости, сейчас более интересен. Но в условиях нынешних цен - если рядом стоят два дома, один новый красивый, а другой старый кирпичный с высолами на стенах - то выберут второй кирпичный старый, если он дешевле».

Очень важно, отмечают спикеры, создание вокруг объекта недвижимости комфортной среды проживания. Сейчас это пользуется спросом. Так что инвестор должен думать, какие дополнительные ресурсы применить. «Нужно действительно тратить больше денег и времени на какие-то фишки. Сегодня вопрос стоимости , я согласен с Любовью Цветковой, превалирует над всеми прочими», – говорит Роман Ткаченко, глава представительства холдинга RD Group в России.

Гасан Архулаев исполнительный директор Sezar Group, отмечает, что выигрывают, действительно, те девелоперы, которые создают именно жизненное пространство, думают об инфраструктуре, делают парковки, красивые благоустроенные территории. «Да, это затраты. Но они увеличивают в итоге маржинальную составляющую. Ситуация подстегнет к тому, что в ближайшее время мы увидим еще более интересные проекты».

А надо ли учитывать столь масштабные изменения Москвы как мегаполиса при строительстве жилья? Участники дискуссии считают, что в этой ситуации нужно уделять больше внимания развитию инфраструктуры. Причем востребованы больше всего спортивные объекты, стадионы, в частности. Наличие спортивных площадок и прочих инфраструктурных комплексов рядом с объектами недвижимости повышает интерес покупателей к такому жилью. Нужен рациональный подход, учитывая целевую аудиторию объекта: здесь должны качественно работать маркетологи. Сейчас строить просто квадратные метры без просчитывания интереса клиентов недальновидно. Виталий Разуваев приводит конкретный пример: рядом с новыми домами , объектами его компании, расположен стадион «Янтарь», работает известная школа фигурного катания, и в итоге большая доля квартир в этих новых домах была куплена родителями, которые были заинтересованы в занятиях этим спортом своих детей.

Покупка жилья как «парковка денег»

Бизнес попал в ножницы кризиса, замечает Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield. Доходы россиян падают, в лучшем случае повысятся на 1 процент, а бизнес вынужден вкладывать средства. Какие же инструменты у девелопера, застройщика, чтобы получить прибыль? Виктория Круглова, старший вице-президент, финансовый директор член правления «Галс-Девелопмент», приводит опыт своей компании: «Мы уже не первый год работаем на рынке, где возможость кредитного финансирования ограничена. Мы работаем на собственные деньги – это первый шаг экономии. Во-вторых, у нас жесткие отношения с подрядчиками. Мы пытаемся оптимизировать инвестиционную составляющую. Мы работаем в сегменте бизнес и элита, мы не можем демпинговать, но и повышать цены нужно осторожно. По динамике сделок это видно: раньше за месяц проходило сделок около 10 на сумму 200 млн рублей, а сейчас это порядка 3-4 сделок».

В элитном сегменте доля инвестиционных квартир - порядка 40 процентов, резюмирует Виктория Круглова. То есть инвесторы переместились с рынка жилья эконом-класса (купить и потом выгодно продать) на элитное жилье – покупают именно «для парковки денег», а не для проживания.

Есть ли перспектива у офисной недвижимости?

Подмосковные девелоперы готовы работать с меньшей нормой доходности, но выйти на московский рынок, отмечает Любовь Цветкова. Совершенно отсутствует спрос на офисную недвижимость, и ее девелоперы пытаются переделать офисы под апартаменты или жилье, если удается соблюсти нормативы. Также пользуются спросом маленькие объекты. Кстати, одна лишняя минута ходьбы до офиса от метро снижает стоимость аренды на 10 долларов, и на больших цифрах это хорошо работает, заметил Денис Соколов. Так что сейчас приходится учитывать любой момент.

Правда, Денис Соколов отметил, что такие варианты, о которых говорит Любовь Цветкова – переделка офисов под жилье - все же отдельные случаи. В свою очередь, Дмитрий Гранов, глава ОАО «СИТИ», заметил, что в его объектах это действительно наблюдается: офисные помещения пытаются переделать в жилье.

Роман Ткаченко отмечает, что девелоперам, если они хотят преуспеть в кризис, стоит учесть, что сейчас на первый план выходит наличие профессиональных управляющих в компании. И привлечение иностранных компетенций может быть единственным способом сейчас комфортно перенести кризис.

Что ждет рынок жилья в 2016 году, продлят ли субсидированную ипотеку и что ждет рынок, если ее не будет? Что будет с рынком коммерческой недвижимости? Выдержит ли рынок недвижимости эконом-класса в 2016 году? Участники IX Международного инвестиционного форума PROESTATE дали порталу ПРОГНОЗ ТВ эксклюзивные комментарии:

Виталий Разуваев, коммерческий директор «Сити-XXI век»:

«Рынок эконом-класса постепенно видоизменяется и переходит в комфорт-класс. Типовые проекты получают добавленные элементы благоустройства. Подмосковная застройка становится мало- и среднеэтажной. В комфорт-классе, возможно, тоже будет разделение и покупатель тоже будет исходить из бюджета покупки. Кого-то устроит 9-метровая кухня, а не 15-метровая. Или, скажем, большее количество комнат меньшей площади, чем большая площадь квартиры при меньшем количестве комнат.

Вторичка сейчас вообще просела. На рынке новостроек есть сейчас много хорошего жилья, и покупатель предпочтет при доступной цене приобрести его. Кроме того, на рынок выходит сегмент квартир, которые когда-то покупали те самые случайные инвесторы. Это случайные пассажиры рынка – они купили эту недвижимость на волне паники, и теперь они сбрасывают это жилье. Сейчас выгодно покупать такие варианты. Но надежнее купить у застройщика, чем у такого частного жилья.

Что касается ипотеки, это сейчас единственный инструмент, который хоть как-то поддерживает рынок жилья. В нашей компании «Сити XXI век» процент ипотечных сделок составляет до 80 процентов. Я говорю о проектах с ипотекой с господдержкой. Если ипотеки не будет, будет очень тяжело. Люди же готовы идти на кредитные сделки».

Любовь Цветкова, председатель Правления Ассоциации инвесторов Москвы:

«Мнения экспертов нашей Ассоциации таковы, что плохо заполняются новые торговые центры. В старых же происходит постоянная ротация. Но рыночные отношения продолжают существовать, торговля все же выживет. Хорошие перспективы у street-retail . Я не говорю о Тверской улице, которая в свое время была сильно переоценена, а об обычной уличной торговле. Небольшие – около пяти тысяч квадратов – торговые центры имеют наилучшие перспективы.

Что касается рынка эконом-жилья – снижать цены уже некуда. Себестоимость квадратного метра уже выросла, а цены на жилье при этом не растут уже восемь месяцев. В итоге мы делаем скрытые скидки, делаем отделки в квартирах, даем ипотеку… Дальше – проект начинает схлопываться, а убытки никто не будет копить. Так что думаю, что снижения цен и спроса уже не будет, а будут просто умирать проекты.

Ипотека поддерживает рынок. Если она прекратится, то квартиры продаваться не будут. Сейчас ипотечные сделки это 80 процентов рынка. Покупатели готовы идти на банковские кредиты . да, есть опасность, что можно не справиться с обслуживанием кредита. Но выгоднее купить квартиру, это лучшее вложение средств, с учетом падающего рубля. Да, есть случаи, когда покупатель отказывался от уже одобренного ипотечного кредита, - боясь, что не справится с кредитными обязательствами. Но пока это все же единичные случаи».

Александр Паршуков, директор по инвестициям ЗАО «ВТБ-Девелопмент»:

«Думаю, торговые центры не будут пустеть, но будут переформатироваться. Одних операторов будут замещать другие. Сейчас МЕГА, скажем, нацелена на смену арендаторов – выбирая компании развлекательного толка. Люди все равно будут потреблять – приобретать товары, развлекаться. Вопрос только в том, что именно они будут потреблять. Здесь требуется работа маркетологов. Например, последние несколько лет активно развивается сегмент детских развлечений. Успешно развиваются также развлечения, связанные с образованием. В Санкт-Петербурге замечена тенденция, что с Невского проспекта уходит сегмент элитной торговли и приходят столовые, кафе, эконом-сегмент. Такие компании работают не на размере маржи, а на потоке, на количестве потребителей.

Появляются супермаркеты эконом-класса. Скажем, «Пятерочка», которая активно развивается сейчас. Все начинается с цены за бутылку молока, когда важна разница в цене в три рубля, и заканчивается в целом развитием сети.

Я не думаю, что цены на недвижимость сейчас будет снижаться, - дальше уже некуда. Урезать маржу тоже можно не более чем до нуля, в отрицательную зону не зайдешь. Думаю, сегмент эконом-жилья будет развиваться в том же русле, что и эконом-уровень торговли. Одну и ту же квартиру можно просто построить из разных материалов или спроектировать по-разному. Удачная планировка будет востребована несколько лет. В эконом-классе у покупателя уже заканчиваются деньги, он более внимательно смотрит на то, что он покупает. Так что девелоперам приходится думать, чтобы предлагать потребителю более комфортное и удобное жилье. Люди теперь оперируют не ценой квадратного метра, а в целом ценой квартиры: сколько они смогут получить за счет продажи старой квартиры, какой кредит они смогут получить, сколько им еще придется вложить в новую недвижимость. Сейчас на рынке эконом-класса еще много неудачно спланированных квартир. Именно за счет улучшения планировки можно привлечь новых покупателей».

Денис Соколов, партнер, руководитель отдела исследований компании Cushman & Wakefield:

«Вопрос выживания коммерческой недвижимости ставится перед нами не рынком, а политикой. Пока у нас сохраняется постиндустриальная экономика, она создается в офисах, где создается интеллектуальный продукт. Торговая недвижимость – это тоже часть такой экономики, она задействована в продаже сложных товаров со сложными сбытовыми цепочками. Если мы в России переходим к военному коммунизму – ответ очевиден. Нам не нужно ни то, ни другое. Но это, скорее, фантастический сценарий.

Сейчас у нас временные трудности. Коррекция арендных ставок не убивает недвижимость, это позволяет рынку корректировать себя. Компания на рынке должна понимать, сколько стоит ее продукт. Сейчас цена коммерческой недвижимости снизилась на 30-40 процентов, где-то до 50. Арендные ставки тоже снизились от 20 процентов и ниже – максимальное снижение может доходить до 60 процентов. Постепенно опустевшие площади заполнятся другими клиентами. Те, кому раньше были недоступны офисы, могут прийти на эти площади. Немалую роль в этом, думаю, могли бы сыграть муниципальные власти, если каким-то образом субсидировать эти помещения, это могло бы стать серьезным стимулом для развития новых стартапов. В крупном бизнесе новые рабочие места не создаются. Единственный ресурс для создания новых рабочих мест – это средний и мелкий бизнес и стартапы. Их нужно поддерживать.