Рынок коммерческой недвижимости: Время Игроков



Эксперты рынка дали прогнозы развития торговой и офисной недвижимости и стрит-ритейла

Портал ПРОГНОЗ ТВ в рамках мероприятия Buybrand провел дискуссионный круглый стол «Рынок коммерческой недвижимости: прогнозы на 2016 год». Участники дискуссии отмечают: офисная недвижимость на дне, но зато много предложений, и есть возможность торговаться. Хорошие перспективы у стрит-ритейла. В целом же рынок на дне и пробудет в таком состоянии несколько лет.

Ждать ли снижения арендных ставок на рынке торговой недвижимости в 2016 году, достиг ли рынок дна или еще нет, и стоит ли инвестировать в покупку небольших форматов торговой недвижимости (например, для новых франчайзинговых компаний, которые выходят на рынок)? На эти вопросы постарались ответить участники дискуссии, модератором которой выступила экономист и маркетолог, генеральный директор NVM Business Consulting, эксперт ПРОГНОЗ ТВ Наталья Москалева.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Оксана Моисеева отметила, что в первую очередь пострадал, конечно, ритейл: улицы стали пешеходные, парковка ограничена. Но освободившиеся помещения начинает поглощать рынок рестораторов. «Кто-то уходит с рынка, кто-то занимает свободные рентабельные помещения. Развиваются торговые сети. К примеру, «Дикси» сейчас очень активно занимают свободные площади», - приводит пример Оксана Моисеева. В целом, по словам эксперта, идет перераспределение спроса в крайние положения, спрос смещается из среднего сегмента в верхний (люксовый) и нижний (эконом). «Стоит ли инвестировать в покупку офиса? Я бы порекомендовала рассмотреть аренду в качественном торговом центре, сейчас понизились арендные ставки и есть такая возможность. Покупка помещения для франчайзи - это риск. Вакантность площадей и гибкость арендодателя позволяет рассмотреть ликвидную площади для аренды», - советует эксперт «НДВ-Недвижимость». Предполагается, что спад экономики продолжится до конца 2015 года, затем в 2016-2017 годах. наступит стагнация с последующим осторожным восстановлением. Положительная динамика ожидается, по мнению Оксаны Моисеевой, только к концу 2018 года.

Юлия Богомол, старший директор отдела исследований и руководитель группы мониторинга Cushman & Wakefield, отметила, в свою очередь, что особенность рынка офисной недвижимости в том, что если ритейл равномерно распределен по России, то офисная недвижимость сосредоточена в Москве. «Москва - это 80 процентов всех офисов по стране. Еще 10 процентов в Санкт-Петербурге и 10 – остальная Россия. Из 15 млн офисов в Москве 70 процентов это класс В. В классе А рубли – это 30 процентов, и это обычно фиксированный курс доллара. Вообще в классе А больше привязки к доллару. А вот класс В целиком перешел на рублевые ставки. Но массовый переход на рубли - это огромный риск для собственников, система может не выдержать», - отмечает Юлия Богомол. Пока, отмечает эксперт, нет понимания, как выживет этот рынок. На торговые помещения спрос есть, а на офисные такого спроса нет - наоборот, идет высвобождение ранее занятых помещений. «Рабочих мест новых не создается, поэтому офисы не востребованы. Так что арендовать офис сейчас можно везде», - говорит эксперт. Причем, по расчетам аналитика, 1 процент прироста ВВП за год дает нам прирост около 200-300 тысяч офисных клерков, которые могли бы поглощать эти помещения. Сейчас у нас 3 млн. таких свободных квадратных метров офисов в Москве. Даже строятся новые офисы, хоть и уже не так активно – на новые помещения точно нет спроса. «Года четыре нам точно с этого дна не подняться. Мы думаем, что нащупаем дно к концу года, но быстрого отскока в офисной недвижимости не будет», - подводит итог ситуации Юлия Богомол. Эксперт советует при аренде офиса «держать ухо востро», внимательно читать договоры, просчитывать все свои выгоды. «По некоторым объектам ставки откатились до уровня 2003 года, например, у нас была в одном варианте цена в 300 долларов!», - отмечает Юлия Богомол. Так что если поторговаться – можно найти отличное место за небольшую стоимость квадратного метра. По итоговому мнению Cushman & Wakefield, после снижения стоимости помещений на треть в 2015 году, можно ожидать стабильных ставок в 2016 году.

Когда был кризис в Европе, ставки на помещения равнялись эксплуатационным расходам, напоминает Алла Глазкова, директор департамента коммерческой недвижимости компании Praedium. И у нас сейчас огромное разнообразие сдаваемых помещений. « Когда встречаются две стороны, одна из которых хочет получить, а вторая отдать, и они умеют вести переговоры, они договариваются, - замечает эксперт. – Сейчас для помещений класса А арендные ставки колеблются в среднем 800 долларов за квадратный метр в год. За класс В это примерно 22 тысяч рублей за квадратный метр в год, но это не будет отвечать требованиям высокого бизнеса». Кстати, Алла Глазкова не согласилась с мнением своих коллег о том, что лучше снимать офис, чем покупать. « Покупать, считаю, нужно. Можно добиться буквально невозможного. Иногда, когда мы консультируем покупателя, и он говорит «я куплю, но цена должна быть в два раза ниже», мы не верим в такого покупателя, но такие сделки все же бывают. Это уже зависит от качества переговоров. Но скидки в 20 процентов точно можно добиться», - рекомендует эксперт. Что касается индексации цен по аренде, то многие снимают ее на два-три года. Еще один совет Аллы Глазковой: учитывайте задел в цене, может быть, удастся еще и заработать на аренде, если сдавать помещение в субаренду.

«В целом время хорошее, - считает Алла Глазкова. – Плывешь, и вроде бы все кажется легким и доступным, это позволяет нам встрепенуться. А поскольку наш рынок новый по сравнению с западным, нужно успевать. Да, сложно в кризис входить в некомфортную среду, но нужно это делать и не бояться».

В свою очередь, коммерческий Директор Troika Estate Артур Гарсиа говорит, что спрос офисных помещений сократился почти до нуля. По его мнению, сейчас время более интересное с точки зрения ритейла и стрит-ритейла. «У нас большой спрос на небольшие помещения. Люди с деньгами никуда не делись. Спрашивают помещения от 100 до 300 квадратных метров стрит-ритейл с арендаторами. А многие поменяли офисы на лучшие за те же деньги».

Волна, когда все подрезали вдвое свою аренду, уже прошла, - это случилось, когда был скачок доллара, отмечает Артур Гарсиа. «Теперь нужно внимательно отслеживать ситуацию. Это подрезание происходит через каждые месяц-полтора. Мы, например, уже два раза провели коррекцию цены по своим офисам».

Стрит-ритейл сейчас интересен на рынке, спрос опережает предложение, но часто новые форматы не могут найти для себя удачные предложения, чтобы ставка была не более 20 к обороту, отмечает, со своей стороны, генеральный директор и владелец Minaev Restorant’s Михаил Минаев. Но зато удачное время для выхода на московский рынок региональных компаний, освоения новых рынков сбыта. А вот с тем, что легко сейчас торговаться за цену офисного помещения, Михаил не совсем согласен, хотя признает, что его компания пытается «вести агрессивную политику» в борьбе с собственниками. Но, скажем, если помещение находится рядом с метро, уломать его владельца снизить ставку аренды очень сложно: либо берете, либо нет. «Но мы пытаемся уломать до цены уровня 2010 года», - говорит Михаил Минаев. «Закончилось время престижности обладания, когда обладатели Bentley или Porsche считали для себя обязательным иметь свой ресторан. Сейчас время игроков!».