MREF-2015: что ожидает рынок недвижимости в следующем году

На минувшей неделе 28 октября в Москве состоялся девятый форум лидеров рынка недвижимости MREF-2015, организатором которого является издательский дом «Ведомости». Портал ПРОГНОЗ ТВ в качестве информационного партнера побывал на мероприятии.



Российская экономика, отмечают эксперты, нуждается в подпитке в кризисный период. Строительная отрасль – один из основных доноров экономики, - она дает около 45% инвестиций в основной капитал. Именно поэтому, в частности, государство постаралось не дать девелоперам и застройщикам разориться и уйти с рынка, и именно поэтому госбюджет за свой счет поддержал ипотеку, без которой – это отмечают все эксперты рынка недвижимости – продажи большей части жилья просто бы встали. Сейчас цены на недвижимость более-менее скорректировались. Как выживает отрасль, чем является кризис – возможностью или ударом – и как работать в таких условиях?

Без поддержки государства рынок недвижимости может упасть

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень отметил, что программа государственного субсидирования ставок по ипотечным кредитам стала одной из наиболее эффективных поддержки первичного рынка жилья в России. «В декабре 2014 года, когда была турбулентность экономики, мы провели разговор с застройщиками, о том, какая им нужна поддержка. В части спроса все сказали о главном – о поддержке ипотечного кредитования. И мы приступили к программе субсидирования процентной ставки по ипотеке, - говорит Михаил Мень. - Сейчас каждая 4-я квартира, которая была взята в кредит, приобреталась в рамках этой программы», Михаил Мень подтвердил, что программа будет работать до апреля 2016 года. «Нам удалось удержать рынок ипотеки, хотя ряд экспертов считали, что ипотека в 2015 году упадет в 4 раза. А ведь строительство дает рабочие места и в смежных отраслях - на одно рабочее место на стройке приходится 6 смежных мест в других отраслях. Поэтому важно было не дать рынку недвижимости, строительства упасть».

Глава министерства отметил, что теперь застройщики могут рассчитывать на получение бюджетных средств для строительства инженерной, внутриквартальной, социальной и транспортной инфраструктур в рамках проектов комплексного освоения территорий, принимающих участие в программе «Жилье для российской семьи».

Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин отметил, что ипотека — самый действенный на сегодня способ поддержки спроса на строящиеся объекты недвижимости. По его словам, сейчас в столице 70% сделок на «первичке» приходится именно на операции с заемным капиталом.

«Самый большой инвестор сегодня это население», - отметил Хуснуллин, и подчеркнул, что Москва сегодня пытается найти способы облегчения работы с застройщиками - снижать стоимость аренды земельных участков, облегчить работу с документами.

А заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин привел в пример цифры: сейчас каждый год в Подмосковье возводится 1 квадратный метр на человека, и это хороший показатель. Причем квартиры в новостройках пользуются стабильным спросом. А еще очень много желающих переехать в московский регион из других регионов. Но важно не переборщить с предложением: сейчас, отметил Елянюшкин, в Московской области работают 594 застройщика. «Нужно снижать их количество, ужесточить требования к застройщикам», - считает Елянюшкин. Спикер посетовал, что из почти шести сотен застройщиков в регионе более одной трети задерживают сроки ввода недвижимости в эксплуатацию. А это тревожный сигнал. Возможно, считает Елянюшкин, нужно реформировать закон о долевом строительстве № 214-ФЗ, чтобы предоставить дольщикам в кризис дополнительные гарантии. Елянюшкин отметил, что цена квадратного метра на первичном рынке снижаться не будет – дно уже достигнуто. Возможен некоторый всплеск спроса в конце 2015 года.

В ходе конференции, проводимой издательским домом «Ведомости», проходили онлайн-опросы участников. Интересно, что на вопрос, какая же поддержка нужна от государства, 57 процентов участников форума считают, что нужно снижать административные барьеры, 32 процента – что необходимо субсидирование ставок, а 11 процентов выступили за снижение социальных обстоятельств.

Итак, по мнению участников дискуссии, профессионалов рынка недвижимости, спрос на рынке есть. Но есть ли реальные возможности у покупателей? Леонид Казинец, председатель совета директоров компании «Баркли», «у покупателей есть возможность купить недвижимость, но им мешает ожидание неприятностей»: «Экономика - это велосипед, который едет, пока мы крутим педали. Отложенный спрос вернется. Когда он вернется – баланс предложения и спроса восстановится».

Андрей Назаров, сопредседатель общероссийской общественной организации «Деловая Россия», председатель совета директоров ГК «Гранель», считает, что «нужно правильно ставить диагноз»: «Болеет одним, а лечат от другого. Нужно снизить стоимость ипотеки. И в два раза – эта была бы правильная цифра. Два года назад мы утвердили дорожную карту, но она уже устарела. При такой ситуации через пару лет будет провал по предложению на рынке жилья, потому что сейчас никто не будет работать в прежних планах. Так что диагноз такой: мы при смерти и нам нужно что-то делать».

По мнению участников дискуссии, главный стратегический подход государства к сегодняшней ситуации должен быть в единственно верном решении– поддержке девелоперов. Это подтвердили и итоги другого опроса участников форума – о том, какой же запас прочности есть у строителей. Без поддержки продержатся в нынешних условиях еще полгода – так считают 15 процентов, продержатся еще год – полагают 42 процента. Если поддержки не будет, в ближайшее время строители обанкротятся – так считают 43 процента опрошенных.

Но есть и еще одно мнение: интересы бизнеса и государства понятны, но есть еще интересы жителей. «Пузырь не надулся бы, и отрасль не пришлось бы стимулировать, если бы квартирный вопрос в стране был бы решен. Доля людей, которые вынуждены жить в стесненных условиях с родственниками, в старых домах очень много», - отмечали спикеры. Поэтому покупатели и попадаются на крючок недобросовестных застройщиков и пополняют ряды обманутых дольщиков.

Михаил Мень призвал к тому, что нужно бороться с недобросовестными застройщиками. А Марат Хуснуллин подчеркнул, что еще одна проблема сейчас в Москве – это апартаменты. «Мы пошли на это, искренне надеясь, что это будет элементом арендного жилья. Люди с радостью купили право проживания там, и теперь начинаются реальные проблемы, которые законодательно не решаются. Надо 214й закон распространять на апартаменты, на ЖСК», - считает заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства.

Импортозамещение как способ преодоления кризиса

Участники дискуссии отдельно обсудили проблему импортозамещения на рынке строительства. Андрей Пучков, президент ассоциации застройщиков Московской области, генеральный директор Urban Group, отметил, что, к примеру, для Подмосковья вопрос импортозамещения уже давно не стоит: «Наш основной рынок - это эконом и комфорт-класс, и мы давно работаем на отечественных материалах». А затем подробно описал, на что же уходят деньги застройщика. «При средней цене продажи квадратного метра в 70 тысяч рублей расходы составляют 62 тысяч 600 рублей. То есть среднестатистический застройщик сейчас работает на рентабельности чуть больше 10 процентов. Все, кто будет работать с ценой на 15 процентов ниже существующей, рискуют создать новых обманутых дольщиков. А они не нужны. Поэтому главная задача девелоперов сейчас - это работа над себестоимостью». Сейчас, рассказал Андрей Пучков, 49 процентов – 39 тыс 500 рублей из затрат – составляют инженерные работы. А вторая половина расходов состоит из следующих расходов: 11 процентов (7 тысяч рублей) - это земля, 2 процента (1,5 тысячи рублей) - это подключения и техусловия, стоимость самих внеплощадочных инженерных сетей - 4 процента. Внутриплощадочные сети – еще 2 процента расходов. Социальные объекты и дороги – 9 процентов, налоги – 6 процентов. Страхование гражданской ответственности застройщика - 1 процент. 7 процентов - это кредитная нагрузка. «Она, кстати, «увеличилась на 48 процентов за этот год, она душит отрасль, - подчеркнул Андрей Пучков, - а доступ к кредитам практически запретительный. Единицы застройщиков могут получить кредит». Наконец, на коммерческие расходы и на рекламу уходит 3 процента и на накладные расходы 2 процента. «Так что очевидно, что сейчас цене снижаться некуда», - подытожил Андрей Пучков. Вот так на MREF-2015 была разрушена легенда о том, что ценам якобы есть куда падать, - оказалось, что некуда. Коллеги поддержали главу Urban Group, заметив, что если закладывать цену квадратного метра жилья ниже 70 тысяч рублей, то прибыль компании уйдет в минус. «Но главное не скатиться в панельную серию 1968 года и не сделать уродливые микрорайоны для наших детей», - предостерегают застройщики тех своих коллег, которые пытаются экономить.

Кстати, девелоперы отмечают, что найти качественные материалы для строительства и инженерного обеспечения зданий можно и у нас, пора перестать тратиться на дорогие импортные стройматериалы и коммуникации. «У нас есть уже сопоставимые аналоги. Мы также пошли по оптимизации затрат, создав совместные предприятия. Мы, например, сами производим оконные профили. Квалифицированных подрядчиков мало – и мы создали свои генподрядные структуры, - приводит свой пример Гасан Архулаев, исполнительный директор Sezar Group. - И вообще это совершенно оздоравливающая ситуация. Как в случае, когда у здорового организма появляется желание сбросить жир и токсины. Мы должны учиться экономить, но качественно, и выдавать качественные продукты. Мы нашли на каждую позицию не менее десяти наших предприятий, которые делают такую же, как импортная, продукцию. И это помогло существенно оптимизировать затраты».

«Кризис - это возможности для резкого повышения внутренней эффективности застройщика, производителя строительных материалов, возможности для изменения», - убежден Андрей Пучков. «Ситуация непростая и некомфортная, покупателям кризис в плюс, а нам очень непросто, - осторожен и не склонен к оптимизму Станислав Киселев, гендиректор ГК «КОРТРОС». - Но все сегодня более-менее успокоились и определились, куда дальше двигаться. Для клиентов плюс в том, что им дадут новый продукт. Для нас – то, что ситуация оздоравливается. А те, кто не использует новые технологии, до финала может не добежать».

«Для нас первочередная задача была на этот год – остаться в пределах прежней стоимости. Сегодня мы тем или иным образом справляемся с этим, - отметил Илья Байбус, директор по развитию бизнеса RD Construction. - Но мы не стоим на месте, а всегда думаем о развитии. Нужно думать не только об импортозамещении, но и об экспорте. А сюда мы должны привозить не руки и не материалы, а технологии. А само производство организовывать здесь. С этим связана и экономика нашей страны». По мнению Ильи Байбуса, те компании, которые пройдут через фильтр кризиса, будут активно развиваться через 5-7 лет.