Что ждет рынок жилой недвижимости во втором полугодии 2020 года. Прогнозы и рекомендации.

Во время экономических кризисов и так называемых периодов прилета «черного лебедя» недвижимость дешевеет, доходы населения снижаются, спрос падает.
На повестку дня выходит вопрос, какой прогноз для рынка недвижимости, стоит ли покупать квартиру в ближайшее время или лучше подождать, пока жилье на первичном и вторичном рынках подешевеет в разы.
Рассмотрим основные цифры и показатели рынка недвижимости Москвы и Подмосковья, приведем рекомендации и прогнозы.

Основные цифры
1. Спрос на жилье в период пика короновирусной инфекции (март –май 2020) уменьшился на 55% по отношению к аналогичному периоду прошлого года
2. Резкого снижения цен на первичном рынке не произошло. В среднем они сократились на 3-5%, но завуалированное снижение в виде бонусов и скидок к июлю 2020 года составило 10-15%. Таким образом, по некоторым объектам (в основном переоцененным до кризиса) реальный показатель снижения цен с учетом скидочных программ к началу осени составит порядка 15-20%.
3. Льготная ипотека (под 6,5%) распространяется только на новостройки, поэтому вторичный рынок очень сложно переносит период короновирусного спада. Но даже льготная ипотека под 6,5% не способна перекрыть падение спроса из-за снижения реальных доходов населения , которое может составить ~10% по итогам 2020 года. Примечание. Согласно базовому прогнозу Института «Центр развития» НИУ ВШЭ, реальные доходы жителей РФ снизятся в 2020 г. на 8,2% с последующим небольшим отскоком в 2021-2022 гг. Согласно пессимистичному - в текущем году падение составит 12,1%, и в последующие годы динамика доходов населения останется отрицательной.
4. Основной удар придется на рынок вторичного жилья. По прогнозам экспертов к концу 2020 года спрос на него может сократиться до 40%, а цены могут скорректироваться со снижением в диапазоне от 15 до 20% (по сравнению с аналогичными показателями прошлого года).
5. Рынок загородного жилья наименее пострадавший сегмент рынка, который после нескольких лет затишья приобрел новый позитивный статус развития на фоне короновирусных ограничений. Пережившие период самоизоляции россияне стали все чаще задумываться о покупке своего домика в деревне. А спрос на аренду загородного жилья вырос в два раза. По данным риэлторов такого бума на покупку и аренду загородных домов рынок не видел последние 10 лет. До конца года ожидается дальнейший рост спроса на данном сегменте рынка с коррекцией цен вверх на 6-12%.
6. Большинство экономических прогнозов утверждает, что 2020 г. станет годом начала очередного глобального экономического кризиса, причем в России ситуацию сильно осложняет предшествовавшее карантину обрушение цен на нефть и девальвация рубля. Центробанк прогнозирует падение ВВП РФ в 2020 г. на 4-6%, МВФ – на 5,5%. Но даже самые пессимистичные прогнозы не предполагают катастрофы и апокалипсиса на рынке недвижимости и повторение событий 90-х годов. К 2020 году государство сделало накопления в Фонде национального благосостояния, чтобы выполнять бюджет и поддерживать экономику в течение длительного времени даже в условиях коронавируса и дешевой нефти. Тем более, что последние нефтяные прогнозы оставляют нам надежду на возвращение нефтяных цен к уровню в $50 за баррель в течение года.
Прогнозы и рекомендации
1. Если рассматривать рынок покупки жилья с точки зрения условий, предлагаемых банками и застройщиками, сейчас достаточно очень удачный момент для приобретения жилья. В 2020 году рынок предлагает самые низкие ставки по ипотеке 6-6,5%, но после окончания программы субсидирования (к ноябрю 2020 года) ставки могут опять возрасти. Дополнительным плюсом является тот факт , что ряд застройщиков вводит дисконтные программы и субсидируют дополнительно ипотеку от 0,1-0,5%.
2. Что касается дальнейшего снижения цен, то рынок новостроек может дать дополнительную скидку 3-5% по сезонным летним акциям. К началу осени скидки могут достичь 7-10%.
3. Вторичный рынок скорее будет снижаться , но глобального снижения более 25% ожидать не стоит, скорее всего владельцы вторичных квартир переключаться на рынок аренды в ожидании более благополучных времен для продажи квартиры через 2-3 года после кризиса.
4. Но, тем не менее, надо следить за актуальными предложениями на вторичном рынке. Можно ожидать появления на рынке большого количества качественных квартир комфорт и бизнес классов с дисконтом, изъятых у должников, которые так и не смогли справиться со своими обязательствами перед банками. Это также увеличит объем предложения вторичного рынка.
5. В текущих условиях нет предпосылок для роста цен. Все проблемы , связанные, с удорожанием расходов на строительство, стройматериалов, в условиях падения реальных доходов населения, застройщики будут решать за счет оптимизации затрат, а не за счет повышения цен. Увеличение себестоимости строительства жилья, вызванное ростом курса валют и переходом на эскроу-счета, вынуждает застройщиков ужиматься в доходности, поэтому они начнут делать проекты более экономичными, снижать расходы на отделку или инфраструктуру. Поэтому при решении о покупке недвижимости следует внимательно отнестись к реальному , а не заявленному в описании качеству отделки и придомовой инфраструктуры.
6. Следует ожидать уход с рынка мелких застройщиков . На данный момент из-за того что введен моратории на банкротство , реальную статистику дать трудно, но уход с рынка небольших девелоперских компаний станет трендом года и продолжится в следующем году. Небольшие девелоперские компании, которые предлагали рынку проекты со слабой экономикой будут вынуждены покинуть рынок или консолидироваться с крупными компаниями. Поэтому потенциальному покупателю стоит внимательно отнестись к репутационной и экономической платформе застройщика , особенно для проектов на уровне котлована.
7. Покупать квартиры на уровне котлована с целью заработать на ее дальнейшей перепродаже не стоит. Это большие риски с учетом банкротства некоторых девелоперов, да и в целом стратегия покупки жилья на нулевом цикле строительства с целью перепродажи уходит в прошлое. До 2014 года это была доступная возможность заработать, с нынешним уровнем нулевых котлованных цен сделать это практически невозможно. Исключением являются точечные премиальные проекты с уникальной локацией, грамотной концепцией, высоким качеством строительства.
8. Рынок недвижимости достаточно неоднороден . В меньшей степени пострадает рынок эконом- и комфорт-класса с квартирами в бюджете не более 10 млн руб. Они будут пользоваться постоянным спросом, на них распространяется программа ипотеки с господдержкой (кредит 8 млн руб. плюс первоначальный взнос 20%). Некоторые эксперты даже говорят, что по отдельным объектам и жилым комплексам, попадающим под программу господдержки, возможен небольшой рот цен (+3-5%). Но таких проектов новостроек единицы в пределах МКАД . Как известно, массовый объем предложения в границах до третьего кольца в Москве формируют проекты бизнес-класса, бюджеты которых начинаются от 15 млн. рублей. На эти проекты будут однозначно предлагаться скидки от 10 до 20% (а возможно и более) в зависимости от проекта, стадии готовности, месторасположения и класса.
9. Оптимистичный прогноз дает надежду для продавцов и подгоняет покупателей к принятию решения. Если прилета «черных лебедей» больше не повторится , рынок недвижимости может показать рост цен на уровне инфляции (4,5-5%) уже в 2021 году.
10. Пессимистичный прогноз склоняется к значительному сокращению покупательского пула и постепенному снижению цен. После того, как жилье по оптимальным ценам и выгодным ипотечным условиям купят те, кто планировал это сделать, рынок недвижимости ожидает стагнация сроком до 2023 года, подобно спаду в 2015-2017 гг.
Статья подготовлена экспертом канала ПРОГНОЗ ТВ , ведущим аналитиком и бизнес-консультантом в сегменте недвижимость Москалевой Н.А.